Eigentumswohnungskauf

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Hase
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von Hase » 08.08.2012, 08:51

Der Schnitt der Wohnung ist natürlich Geschmackssache aber:
- Kein Tageslichtbad
- WC mitten in der Wohnung
--> ohne zentrale Be- und Entlüftung würde ich von den Wohnungen absehen

Preis – Neubau mit den aktuellen Auflagen sind halt nun mal teuer. Jedoch solltest mal schauen, was eine vergleichbare Wohnung an Miete kostet (Neubau/90qm/gute Lage).

Gehalt – sieht ein wenig knapp aus für die Finanzierung. Jobsicherheit solltest haben und vom Gehalt noch Luft nach oben (was verdienen die Leute bei dir in der Abteilung die das schon länger machen?).

Grüße
Hase

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-.B_Rabbit.-
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 11.02.2013, 12:36

Ich stehe auch grad vor der Frage, ob ich kaufen soll oder nicht - mein Vermieter hat mir die Wohnung angeboten in der ich z.Zt. wohne.

Die Wohnung ist von 2007 und liegt in der Innenstadt in einer begehrten Lage (sehr nah am Wasser, wenn auch nicht direkt). 86m², sie hat mit TG Stellplatz 230.000 gekostet und ich bekäme sie für 215.000.
Ich würde ohne Eigenkapital finanzieren, käme auf eine Rate von ca. 1000€ / Monat (inkl. Instandhaltungsrücklage etc.). Nach 10 Jahren würde ich sie ggf. wieder abstoßen.
Es kommt noch dazu, dass sie lt. Immobilienscout Bewertung 268.000€ wert sei - also rechne ich damit, in 10 Jahren 250.000€ erzielen zu können. Abzüglich miner Restschuld in 10 Jahren blieben dann ca. 75.000€ übrig.

Kaltmiete ist z.Zt. 550€. Würde ich dort weiter zur Miete wohnen, und die Miete die sehr gering ist würde nicht steigen (was ich nicht glaube, da ich da sehr viel Glück hatte und die Wohnung auf jeden Fall verkauft werden soll), und ich um es zu vergleichen die Differenz von 450€ in ein Festzinskonto zu 2,75% stecken würde blieben mir als Gewinn ca. 8900€.
Ziehe ich zu Vergleichszwecken die 450€/Monat von den 75.000 aus dem Wohnungsverkauf ab, blieben hingegen noch 32.000€ als Gewinn übrig.

Die Frage warum ich die Wohnung billiger bekäme, beantworte ich mal einfach mit "ist eben so" - muss reichen ;)

So, und wer findet jetzt für mich den Denkfehler? Ich bin kein Finanzmensch...

Der Verkauf von Wohneigentum ist doch nach 10 Jahren immer steuerfrei, oder nicht?
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von KoreaEnte » 11.02.2013, 13:40

Der Verkauf von Wohneigentum ist nach 10 Jahren steuerfrei, das stimmt.

Bei deiner Rechnung fehlen die Kreditzinsen, du zahlst ja die 1000 Euro im Monat nicht nur an Tilgung, sondern am Anfang vor allem für Zinsen. Du hast nach 10 Jahren also auf keinen Fall nur noch 75.000 Euro Schulden, wenn du 215.000 Euro aufnimmst. Vor allem wenn du auch noch Instandhaltung usw. mitrechnest. Selbst wenn es zu 100 % Tilgung wäre (wie gesagt völlig unlogisch) wäre ich noch bei einer Restschuld von 95.000, du musst dich also verrechnet haben.

edit: Ein Onlinerechner sagt folgendes, bei 5 % Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 1 %:

Du musst 1075 Euro im Monat zahlen (und da würden alle Nebenkosten plus Instandhaltung noch dazu kommen) und hättest nach 10 Jahren so noch eine Restschuld von 187.000 Euro.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von Der_FuchsCRtm » 11.02.2013, 13:47

Moin,

@Benny,

zum Thema Finanzierung, wenn du zB jedes Jahr die Sondertilgung zusammensparen kannst und sie entsprechend auch zahlst, dann kommst du natürlich auch sehr schnell in deiner Laufzeit runter. Die Sondertilgung liegt bei mir zB bei ca 7T€/a und ist mit 2 Gehältern noch zusammensparbar ... Da ich allerdings noch Sachen wir Aussenanlage habe ( Pflastern, Carport, Schuppen etc.) ist gerade in den ersten 2 Jahren böse eng. Wir finanzieren ca 120T€ Kredit bei 3,0% Zinsen und 3% Tilgung. Sondertilgung im Jahr sind 6% der Kreditsumme. Wenn du 10 Jahre Sondertilgung neben dem Kredit wahrnehmen kannst, dann kommt die Laufzeit natürlich sehr schnell runter, aber bei einem Kredit von ca 230000€ ist das wohl recht unwahrscheinlich ...

Wenn man natürlich nach einem Zeitpunkt verkaufen muss, wo der Verkaufspreis gleich der Restschuld ist, dann gehst du wie bei der Miete zu 0 raus. Nix gewonnen, aber auch nix verloren. Wenn du aber Vermietest, dann, wie schon gesagt wurde, kannst du vieles über die Steuer absetzen ... Und wenn die Kaltmiete die Rate kompensiert, dann um so besser ;)

Grüße ;)

edit: @Ente, richtig, die Zinsen fressen einen auf, aber 5% ist im Moment viel zu viel, rechne lieber mit 3,5% oder höchstens 4%. Aber diese Onlinerechner sind sind empfehlenswert, wenn man einen "groben" Überblick bekommen möchte...
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 11.02.2013, 14:04

KoreaEnte hat geschrieben:Der Verkauf von Wohneigentum ist nach 10 Jahren steuerfrei, das stimmt.

Bei deiner Rechnung fehlen die Kreditzinsen, du zahlst ja die 1000 Euro im Monat nicht nur an Tilgung, sondern am Anfang vor allem für Zinsen. Du hast nach 10 Jahren also auf keinen Fall nur noch 75.000 Euro Schulden, wenn du 215.000 Euro aufnimmst. Vor allem wenn du auch noch Instandhaltung usw. mitrechnest. Selbst wenn es zu 100 % Tilgung wäre (wie gesagt völlig unlogisch) wäre ich noch bei einer Restschuld von 95.000, du musst dich also verrechnet haben.

edit: Ein Onlinerechner sagt folgendes, bei 5 % Zinsen und einer anfänglichen Tilgung von 1 %:

Du musst 1075 Euro im Monat zahlen (und da würden alle Nebenkosten plus Instandhaltung noch dazu kommen) und hättest nach 10 Jahren so noch eine Restschuld von 187.000 Euro.
Hmm, ich habs wohl etwas konfus formuliert... :/

Also das mit der Restschuld ist falsch rübergekommen. Ich habe ja schon Angebote von mehreren Banken eingeholt, darauf beruht meine Berechnung:

- Ich zahle einen Abtrag von ~1000€ pro Monat, darin enthalten sind Zinsen und 2% Tilgung (insgesamt mehrere Finanzierungsbausteine, aber der Einfachheit halber mal so).
- Die Restschuld nach 10 Jahren beträgt 174.000 € (hat die Bank mir berechnet)
- Wenn die Wohnung für 250.000€ verkauft werden sollte, bleiben 250.000 - 174.000 Restschuld für mich, also 76.000€ (hatte 75.000 geschrieben).

Von diesen 76.000 € habe ich jetzt die 450€ Differenz pro Monat abgezogen, die der Kaltmiete von 550€ gegenüber stehen. Das ergibt eine Summe von 450 * 12 * 10 = 54.000€ die ich einbringe. Blieben also 32.000€ Gewinn.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von KoreaEnte » 11.02.2013, 14:29

Bevor ich nochmal weiter aushole 76.000 - 54.000 = 22.000 Euro oder habe ich wieder was nicht beachtet?

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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 11.02.2013, 14:38

Huch - ja, peinlich. Ich hatte vorher immer mit 260.000 VK gerechnet und die 32K im Kopf behalten und runtergeschrieben. Ich hatte den WHG Wert also später vorsichtshalber nach unten korrigiert.
Also Du hast natürlich recht: 22.000€.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von KoreaEnte » 11.02.2013, 14:54

Deine Rechnung dürfte ansonsten richtig sein. Hast du die Grunderwerbsteuer und Notar und Co schon mitberechnet?

Sagen wir mal alles klappt wie du es dir vorgestellt hast und du bekommst etwa 10.000 Euro mehr raus. Das wäre dann genau der Preis für das Risiko was du eingehst. Die 2,75 % auf dem Festzinskonto dürften ja so gut wie sicher sein. Ob du die Wohnung in 10 Jahren wirklich zu dem Preis los bekommst oder du vorher nochmal das Bad/Dach/Heizung erneuern musst und dann vielleicht beim gleichen Betrag endest, kann man jetzt schlecht abschätzen.

Was du allerdings auch mit einrechnen könntest, wäre die eventuelle Miterhöhung, wenn die ansonsten um 100 Euro steigt, könnte das wieder eher für den Kauf sprechen (wobei sich die auch nicht willkürlich erhöhen lässt). Probleme könnte es bei einem Kredit hingegen bei längerer Arbeitslosigkeit oder geänderten Lebenssituationen ergeben. 10 Jahre sind eben keine so kurze Zeit.

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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 11.02.2013, 15:05

Ja, die Grunderwerbssteuer und Notar etc sind mit dem hier üblichen Satz von 6% (Grunderwerbssteuer sind 4,5%) draufgerechnet - die gesamte Summe sind 227900€. Makler fällt ja nicht an.
Ich hab das Beispiel oben so gerechnet, damit ich ziemlich sicher bin, den noch realistischen Mindestbetrag zu sehen, den ich rauskriege. Natürlich ohne irgendwelche Katastrophalen Geschichten, die immer mal anfallen können.

Eine Mieterhöhung wenn jemand anderes sie kauft ist denke ich recht wahrscheinlich, momentan liege ich bei 6,40€/m² - laut Immobilienscout und auch dem letzten Berater liegt der Preis in der Lage aktuell normalerweise bei ca. 8,50€ m². Aber ist trotzdem halt nur eine Annahme - die Erhöhung würde ja auch nur schrittweise passieren können.
Arbeitslosigkeit ist natürlich ein Risikofaktor - aber ich mach mir da als Dipl.Inf nicht die großen Sorgen, das Risiko länger arbeitslos zu sein ist glaube ich gering. Mit dem normalen Satz ALG1 sollte das im Fall der Fälle noch ein paar Monate stemmbar sein.

Je nach Wert und anstehenden Erhaltungskosten würde ich dann in 10 Jahren überlegen sie abzustoßen oder zu vermieten und als Altersvorsorge zu behalten - das muss man aber wohl dann gucken.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von sompe » 12.02.2013, 10:04

Ein grundlegenes Problem bei der Rechnung dürfte sein das du jetzt nur schwer sagen kannst ob du in 10 Jahren den Preis überhaupt noch bekommst. Des weiteren....bist du dir sicher das du die Raten in den nächsten 10 Jahren auch bedienen kannst?
Zuletzt geändert von sompe am 12.02.2013, 10:05, insgesamt 1-mal geändert.

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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von FragCool » 12.02.2013, 10:24

Hi,

möchte auch mal kurz als jung Hausbesitzer was dazu sagen.

Meine Frau und ich haben lang nach einer neuen Wohnung in Wien oder Umgebung gesucht.
Hätten gern so 100m² gehabt, und entweder Eigentum oder günstige Miete (Weil sonst das Geld ja wirklich weg ist)

Wir haben viele lächerliche Angebote gehabt, und am Schluss eine Genossenschaftswohnung gefunden.

Wäre im Speckgürtel von Wien gewesen, 105m², Genossenschaftsanteil von 35000€ und einer monatlichen Miete von 1100€
Kaufoption nach 10 Jahren, aber der Preis wird natürlich erst da festgelegt.

Wir waren eigentlich schon kurz vorm Unterschreiben, aber haben dann noch etliche Sachen gefunden die Stören und bei Projektkosten von ~350000€ (Genossenschaftsanteil, Einrichtungskosten, Miete über 10 Jahre, + Grobschätzung von Kaufpreis) wollten wir keine Kompromisse eingehen. (Ein paar Planungsfehler im Haus, und vorallem Vertragliche Witze)
Wir haben dann abgesagt, und waren letztes Jahr mal im Haus (Im Nebentrackt ist unsere Hausärztin) -> Gut war es das wir abgesagt haben.

Aufjedenfall haben wir da gesagt: Wenn wir uns das leisten können, können wir auch gleich Hausbauen.

Haben wir gemacht -> Ergebniss: Wir haben jetzt für ca. das selbe Geld ein Haus + Grundstück. Können die Musik so laut aufdrehen wie wir wollen, und gemütlich im Garten grillen, mehr Arbeit als eine Wohung ist es natürlich.

Kreditkosten sind im moment niedriger als die Miete gewesen wäre.
Ausgelegt ist die Finanzierung darauf, das wir noch "überleben" können, sollten die Kreditzinsen auf 6% steigen und einer von uns beiden Arbeitslos werden.
Es wäre extrem unangenehm, aber rechnerisch würde es gehen.

Bin ich mir sicher, dass ich die Raten in 10, 20 oder 25 Jahren noch zahlen kann... NEIN

Das kann niemand sein!

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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 12.02.2013, 12:05

Dieses Argument habe ich auch schon ein paar mal gehabt, dass man dafür ja schon ein Haus bekommt. Bei mir ist es halt so, dass ich kein Haus will. Meine Beobachtungen in allen Kreisen sahen bisher so aus, dass es ein recht hohes Risiko gibt, wenn man sowas von einer Beziehung abhängig macht. Ich finde das einen ziemlich großen Risikofaktor, den ich für mich persönlich auch höher einschätze als Arbeitslosigkeit.
Niemand weiß, ob er die Raten immer bedienen können wird, und ob die Beziehung/Ehe so lange hält, weiß auch keiner. Daher möchte ich für mich selbst vorsorgen und dann wenn man zusammen wohnen möchte, kann man sich was zusammen mieten und die Wohnung wird vom Mieter abgetragen. Und falls es auseinander geht, gibts wenig Stress.
Für um die 200.000€ bekäme man ein kleines Standardhaus am Stadtrand in einem Neubaugebiet mit Mini-Grundstück. Oder ein älteres Haus, das auf jeden Fall weitere Kosten mit sich bringt. Wenn ich ein haus kaufen wollen würde, wäre das eher was, was man sich nur zu zweit leisten könnte - und wie gesagt, das ist nicht mein Ding.

Daher würde ich wie gesagt die Wohnung auch nicht als meinen dauerhaften Wohnsitz sehen, sondern erstmal als Kapitalanlage (für die 10 Jahre) und dann, je nach persönlicher Situation evtl. als Alterswohnsitz. Es ist wie gesagt auch eine Wohnung die nicht einfach zu bekommen ist, und darauf stütze ich meine Abschätzung der Preisentwicklung.
Die Musik kann ich auch laut aufdrehen, unter mir ist nur das Lager eines Ladens, über meinem Wohnzimmer ist die Terrasse des Nachbarn bzw seine Küche und hinter der Wand ist ein Hohlraum und dann ein anderes Haus ;)
Zuletzt geändert von -.B_Rabbit.- am 12.02.2013, 12:07, insgesamt 1-mal geändert.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von FragCool » 12.02.2013, 13:06

Bei Beziehungen gibt es 4 Stufen der verbundenheit, wobei die erste Locker ist, danach immer "fester"
  • Beziehung neumodern "Man hat einen Lebensabschnittspartner"
  • Ehe
  • Gemeinsame Kinder
  • Gemeinsame Schulden
Die ersten beiden sind quasi "sofort" beendet wenn man nicht mehr mag. Beim dritten wirds schon haarig.
Gemeinsame Schulden verbinden aber am längsten. Selbst wenn man die Schulden voll übernehmen will, muss die Bank noch lange nicht den anderen aus der Haftung nehmen, da muss man schon Ersatz bieten.

Bzgl. Kapitalanlage musst du halt wirklich darauf achten das die Wohnung "dem Markt" gefällt, und nicht dir!

Kollege hat sich vor 10 Jahren eine Wohnung um 200k€ gekauft, und würde sich jetzt gern um 270k€ verkaufen. Das wäre die Steigerung des Marktes in Wien, und er braucht das Geld weil er Haus bauen will.
Der Markler hat schon gemeint er muss froh sein, wenn er 170k€ bekommt. Grund ist die Lage und der furchtbare Grundriss (Architektenbau -> keine 90° Winkel usw.)

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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 12.02.2013, 13:19

Hm ja, das ist klar, dass die Wohnung nicht nur mir selbst gefallen muss. Ich will jetzt hier auch nicht alle Details ausbreiten, aber ich hab da schon ein Meinungsbild eingeholt und denke ich betrachte das auch einigermaßen objektiv.
Es gibt zwei Mankos: Kein Tageslichtbad und nur zwei Zimmer, dafür natürlich groß. Auf ein Tageslichtbad zu verzichten wird imho immer selbstverständlicher, jedenfalls bei Neubauten - die Zimmeranzahl passt eher zu allein lebenden Personen.
Da das Durchschnittsalter der Mieter in dieser Gegend zwischen 25 und 35 Jahren liegt, passt das - zumindest zur Zeit. Was die Zukunft bringt kann natürlich niemand wissen. Was ist bei der Lage der Wohnung Deines Kumpels schief gelaufen?
Zuletzt geändert von -.B_Rabbit.- am 12.02.2013, 13:20, insgesamt 2-mal geändert.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von FragCool » 12.02.2013, 13:54

Haben in Wien in den alten Gasometern Wohnungen gebaut.
Das Einkaufszentrum und Kino haben aber nie durchgestartet.
Der vorprogrammierte Erfolg laut Planer ist halt nicht eingetreten

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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 13.02.2013, 09:13

Ok, dfas ist ärgerlich. Bei mir ist es so, dass die Gegend bereits entwickelt ist und sich auch wahrscheinlich nicht großartig verändern wird (historisches Stadtviertel). Daher wähne ich mich da relativ sicher.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 14.03.2013, 08:47

Ist irgendwie ganz interessant, wie im Laufe der Verhandlungen und Vorbereitungen zu sowas dann doch alles einfacher und billiger wird. Bin kurz vor der Unterschrift.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von Lustmolch » 14.03.2013, 10:54

Wurde die Wohnung den nun Billiger oder der Kredit?
Was genau Kostet dich den alles?
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von PdW » 14.03.2013, 16:26

KoreaEnte hat geschrieben:Der Verkauf von Wohneigentum ist nach 10 Jahren steuerfrei, das stimmt.
... bzw. wenn das Objekt in den letzten 2 Jahren vor Veräußerung selbstbewohnt war.
... Signatur ist momentan im Wartungsmodus.

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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 14.03.2013, 20:17

Lustmolch hat geschrieben:Wurde die Wohnung den nun Billiger oder der Kredit?
Was genau Kostet dich den alles?
Nein der Preis ist gleich geblieben. Aber anfangs dachte ich, die Rate die dann da auf dem Bildschirm steht ist das, was ich bis ich in Rente bin zahle. Dem ist halt nicht so, es gibt noch ein paar Stellschrauben an denen man drehen kann. Vor allem halt wie die Finanzierung aufgebaut ist. Bei dem Modell was ich jetzt gewählt habe, zahle ich in der Endsumme fast 30.000 € weniger als bei der ersten Variante. Das wirkt sich dann halt nicht auf die Rate aus, sondern auf die Laufzeit...

Dann lässt sich auch durch ein paar Tricks etwas sparen, die die Endsumme nicht verändern aber dafür die Konditionen der Bank beeinflussen. Dann gibts auch noch Zuschüsse die sich einstzen lassen, die Freundin die Untermieterin wird, also es ist bei weitem nicht so fix wie ich das am Anfang gedacht hatte, als ich da ohne Ahnung vom Thema reingegangen bin.
Zuletzt geändert von -.B_Rabbit.- am 14.03.2013, 20:20, insgesamt 1-mal geändert.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von Jan22 » 23.04.2014, 17:18

Das finde ich, ist schon ne Hausnummer, für eine Eigentumswohnung! Für den Preis kannst du ja fast selber bauen!

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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von -.B_Rabbit.- » 23.04.2014, 17:54

Ja, klar könnte ich das. Kann ich ja aber auch immer noch, wenn ich die Wohnung verkaufen würde.
Ich hab ja bewusst nicht selbst gebaut, da mir die Lage meiner Wohnung wichtiger ist als die Größe. Auf so ein Standard Haus mit kleinem Garten, in einem eng bebauten Gebiet hätte ich kein Bock.
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von FragCool » 24.04.2014, 08:38

Hast jetzt einen FixZinssatz oder einen Floater? Und wo liegt dein Zinssatz jetzt?

bartwuchs
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von bartwuchs » 14.05.2014, 17:00

@Fragcool: diese Geschichten habe ich schon oft gehört. Rechnet man erst mal nach, kommt man oft drauf, dass man sich ein Haus auch gleich bauen kann. Ist dann vor allem in Wien noch einmal ein Stückchen weiter draußen, aber ein Garten ist halt superangenehm im Sommer. Vor allem ist es neu und man weiß im Prinzip was man eingebaut hat und in welcher Qualität es ist...

Nanna3355
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Re: Eigentumswohnungskauf

Ungelesener Beitrag von Nanna3355 » 14.10.2014, 11:14

Puh, echt stolzer Preis für ne Eigentumswohnung und dann muss man trotzdem Rücksicht auf die anderen Bewohner nehmen. Für das Geld kriegt man bei uns wirklich ein Haus.
Und wieso eigentlich eng bebautes Gebiet bei Häusern? Bei einer Eigentumswohnung klebt der Nachbar direkt neben Dir, beim Haus nicht.

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